terça-feira, 14 de agosto de 2007

Crise hipotecária: o que pode acontecer?

Os especialistas estão divididos quanto aos efeitos que toda esta crise hipotecária pode ter na economia real e na vida de cada um de nós. Por isso, o ActivoBank7 analisa os vários cenários possíveis.Até agora, os efeitos económicos da crise no mercado de crédito subprime têm sido limitados ao mercado imobiliário residencial norte-americano e à falência de 110 empresas especializadas em crédito a este segmento desde o final de 2006, sendo ainda imprevisíveis os impactos directos no sistema financeiro internacional.

Crédito mais caro e mais difícil?

O receio de alguns analistas e investidores prende-se com a eventual iminência de um credit crunch, ou seja, de que o sistema financeiro venha a limitar de forma significativa a concessão de crédito a particulares e empresas, mesmo os que oferecem bom risco, aumentando em simultâneo os spreads aplicáveis (ou seja, os diferenciais sobre a taxa de juro de mercado).
Por outras palavras, o crédito pode tornar-se mais caro e difícil de obter, o que poderá ter um impacto negativo na confiança dos consumidores (gerando quebras do consumo), bem como na expansão do negócio das empresas (incluindo a actividade de fusões e aquisições).
Ainda assim, a generalidade dos operadores de mercado é de opinião que, na presente situação, as restrições à concessão de crédito não serão suficientes para pôr em causa o crescimento económico mundial.


Bancos Centrais serão decisivos

A atenção dos investidores estará agora concentrada no comportamento dos principais Bancos Centrais, no sentido de saber se, para além das intervenções pontuais para garantir liquidez ao mercado, estarão dispostos a alterar a sua política monetária, no sentido de descer (no caso da Fed) ou interromper a subida (no caso do BCE) das suas taxas de juro de referência.
É um tema que divide opiniões, considerando alguns que a alteração da política monetária em função da crise no mercado subprime não iria penalizar suficientemente as entidades que revelaram um comportamento menos responsável em todo este processo.


Afinal em que ficamos?

Para o ActivoBank7, os factores de suporte ao mercado accionista mantêm-se largamente inalterados: os resultados das empresas continuam a superar as estimativas, as valorizações das cotações estão abaixo da média histórica, os Bancos Centrais continuam a garantir liquidez ao mercado e a economia continua a crescer bem, com baixos níveis de inflação e elevados níveis de emprego.

Tal como aconteceu em correcções anteriores, o banco acredita que os fundamentais se irão sobrepor aos receios dos investidores. «Apesar de se esperar a continuação da volatilidade, os mercados terão tendência a normalizar nas próximas semanas», dizem.

Sendo impossível prever com exactidão o ponto de inversão dos mercados, o banco aconselha os investidores a manter as suas carteiras adequadamente diversificadas pelas diversas classes de activos, em função do seu perfil de risco e objectivos de investimento.
E como uma ameaça pode ser sempre uma oportunidade, «esta poderá ser uma boa altura para aproveitar alguns dos preços em saldo, em particular de empresas de elevada capitalização que tenham sido injustamente penalizadas pela recente correcção», concluem.


Fonte: Agência Financeira

A crise do crédito explicada a todos

Se já ouviu falar na «crise hipotecária» dos EUA mas não percebeu nada do assunto, nem como é que isso afecta toda a gente, perca cinco minutos e leia estes textos. No final, vai saber como tudo começou, o que significa cada expressão e que efeitos pode esperar.

O ActivoBank7 explica tudo. Como sabe, a concessão de crédito é uma actividade fundamental para o bom funcionamento da economia. A generalidade dos agentes económicos recorre a crédito. Os particulares financiam a compra das suas casas, por exemplo. As empresas poderão ter necessidade de financiar os seus investimentos, ou o desfasamento entre o pagamento a fornecedores e o recebimento de clientes. Até os Bancos recorrem a financiamentos de outros Bancos, sempre que a sua posição diária de tesouraria é deficitária.

Como tudo começou

Na passada 5ª feira, 9 de Agosto, as condições de financiamento nos mercados monetários interbancários agravaram-se de forma considerável, em particular devido aos receios quanto ao efeito de contágio do incumprimento verificado no segmento de crédito imobiliário de alto risco (subprime) nos EUA aos restantes mercados de crédito.

Os bancos comerciais tomaram a decisão de reduzir a disponibilidade de linhas de crédito, em especial aos outros Bancos, o que fez aumentar de forma significativa as taxas de juro de muito curto prazo (overnight). Na Zona Euro, por exemplo, as taxas overnight chegaram a atingir 4,62%, largamente acima da taxa de referência do Banco Central Europeu (BCE), que é de 4%.
A rápida intervenção do BCE desde o dia 9 de Agosto, garantindo (em 3 dias) créditos no total de 203 mil milhões de euros ao sistema bancário europeu (valor superior à intervenção verificada após os atentados de 11 de Setembro de 2001), contribuiu para normalizar as condições de mercado, sendo bem recebida por vários economistas.

Ainda assim, e numa reacção «a quente», a intervenção do BCE (bem como de outros Bancos Centrais) deixou os investidores ainda mais nervosos, por considerarem que a dimensão da mesma só encontraria justificação porque a crise ainda seria mais grave do que se antecipava.
O problema agravou-se porque não é fácil estimar o impacto de uma crise no mercado de crédito. Não se conhece quem detém o risco, qual a sua dimensão, e qual o seu valor de mercado.

Porque é que os bancos estão em risco?

Nos últimos anos, os bancos vendem uma parte considerável dos créditos concedidos a investidores institucionais (como fundos de investimento ou fundos de pensões), através de um processo conhecido como securitização de créditos. Os clientes dos bancos passam a dever as prestações a estas instituições (em vez de as deverem aos bancos) e são também estas instituições que assumem o risco, em caso de os clientes deixarem de pagar. Isto é fundamental para os bancos se salvaguardarem do crédito de risco, que se torna frequentemente em malparado.

Nas últimas semanas, a procura deste tipo de activos desapareceu por completo. Esta situação levou já algumas sociedades gestoras a suspender os resgates de fundos com exposição ao mercado subprime dos EUA, o que veio igualmente contribuir para o nervosismo dos investidores. Alguns fundos com exposição a estes títulos perderam mesmo todo o seu valor.

domingo, 8 de julho de 2007

Gestão Imobiliária (I)

A Gestão Imobiliária representa, cada vez mais, uma função essencial para o bom desempenho de qualquer mercado imobiliário, pelo que importa um conhecimento razoável da sua estrutura e segmentação.Um dos sub-segmentos da Gestão Imobiliária mais conhecidos em Portugal é o da Gestão de Condomínios. Contudo, parte substancial dos gestores de condomínios não estabelecem ligação entre esta sub-área e a área mais vasta da Gestão Imobiliária. Ora, é fundamental, para uma compreensão profunda do seu papel e das suas exigências, saber integrar gestão de condomínios com Gestão Imobiliária, de forma a poder prestar, aos seus clientes, o melhor serviço possível. Num mercado dia a dia mais competitivo, o gestor de condomínios que possua uma perspectiva mais alargada da Gestão Imobiliária ganhará substanciais vantagens competitivas em relação aos seus concorrentes.
Assim sendo, este será o primeiro de uma série de artigos sobre Gestão Imobiliária, a sair nos próximos números desta revista.

Mais de metade da poupança mundial encontra-se aplicada em activos imobiliários. Basta isto para que possamos ter uma noção da importância do mercado imobiliário e do quanto ele pesa no conjunto da economia global. E, assim sendo, da responsabilidade que pesa sobre todos aqueles que, de uma ou de outra forma, pela sua profissão ou âmbito de negócio, mais directamente se relacionam com este mercado. E quem são eles? Vejamos.
No mercado imobiliário, como em qualquer outro mercado, transaccionam-se bens e serviços. Neste caso, bens e serviços imobiliários. Os bens transaccionados são, entre muitos outros e a título de exemplo, residências, terrenos agrícolas, parques de estacionamento, escritórios, armazéns....


Quanto aos serviços transaccionados, eles são, essencialmente, os seguintes: Promoção Imobiliária, Avaliação Imobiliária, Mediação Imobiliária e Gestão Imobiliária. E a quem são prestados estes serviços? Ao Investidor imobiliário, que é o verdadeiro motor do mercado imobiliário, presença permanente neste mercado, ora na posição de comprador, aparecendo pelo lado da Procura, ora na de vendedor, surgindo pelo lado da Oferta. Vejamos, muito resumidamente, a que actividade corresponde cada um destes serviços.

a. Promoção Imobiliária. Caracteriza-se pela contínua reconfiguração do ambiente imobiliário para que seja dada resposta às necessidades da sociedade. Define-se como uma ideia que devém realidade quando os utilizadores – arrendatários ou investidores/utilizadores – adquirem e usam o espaço realizado pela equipa de promoção. Solo, capital, trabalho, gestão e capacidade empresarial são os factores de produção necessários para transformar essa ideia em realidade. Estas caracterização e definição, da responsabilidade do Urban Land Institute, uma associação de referência no panorama imobiliário norte-americano, reduzem às suas linhas essenciais um processo complexo, a cargo de um dos serviços fulcrais presentes no mercado imobiliário e um dos principais responsáveis pela criação (ou destruição) de valor na cadeia do Imobiliário.

b. Avaliação Imobiliária. Consiste numa determinação analítica e sistemática de todos os factos e circunstâncias relacionadas com um imóvel, suportada em princípios claros, utilizando critérios bem definidos e baseada numa inspecção física da mesma e que resultará numa opinião de valor. A Avaliação Imobiliária torna-se necessária sempre que uma decisão tem que ser tomada para a resolução de um problema, e uma estimativa de valor se toma incontornável como mecanismo de apoio a essa tomada de decisão do investidor imobiliário. A avaliação imobiliária funciona como a balança do sector imobiliário. É crucial para garantir a transparência e verdade dos activos imobiliários, condição sine qua non para a titularização desses activos, logo para a melhoria da qualidade do investimento, com a consequente indução de estabilidade do mercado imobiliário. É, igualmente, um instrumento essencial para estudos de viabilidade imobiliária. Não menos relevante, a sua função de benchmarking, para avaliar da qualidade da gestão dos activos imobiliários.

c. Mediação Imobiliária. Consiste, reduzida à sua dimensão essencial, na recolha, tratamento e armazenamento dinâmico de informação sobre os activos imobiliários existentes no mercado e passíveis de serem transaccionados. O mediador transacciona informação, que é o seu principal activo. A formação é essencial à capacidade de recolher, triar e tratar a informação, distinguindo a informação táctica da estratégica e estas duas da informação irrelevante que é, de longe, a fatia mais larga da informação que circula no mercado. A esta função central, poderá, e deverá, ser acrescida a da prestação de consultoria ao cliente, o investidor ou utilizador final, apareça ele na posição de comprador ou de vendedor. Esta função complementar de consultoria exige, para o seu cabal desempenho, uma boa preparação nas restantes disciplinas imobiliárias.
Espera-se da mediação imobiliária que seja desempenhada no respeito rigoroso pela Lei e por um código de ética exigente. O que distingue o bom do mau mediador é, por esta ordem, a qualidade da informação, a preparação para prestar consultoria, a capacidade para definir o seu segmento de mercado, o comportamento deontológico e o rigor do serviço prestado. A mediação imobiliária é uma peça essencial ao bom funcionamento do mercado imobiliário, uma vez que dela depende a possibilidade de serem ultrapassadas características negativas do mercado imobiliário, nomeadamente a sua fixidez, heterogeneidade, opacidade, hermetismo, dispersão e fragmentação.

d. Gestão Imobiliária. Como tal se entende o controlo, por conta própria ou por conta de um proprietário, um conjunto de proprietários ou de um utilizador, no todo ou em parte, levada a cabo de forma integrada ou não, de um imóvel, ou de uma carteira de imóveis, em que todas as decisões tomadas pelo gestor têm em vista a maximização da utilidade/rentabilidade, no estrito cumprimento dos objectivos previamente contratados com o proprietário, o conjunto de proprietários ou utilizador. Ao gestor imobiliário, cabe o papel de optimizar a rentabilidade de um imóvel, ou de uma carteira de imóveis, de forma pró-activa e dinâmica.

Relevância da Gestão Imobiliária

Centremo-nos, agora, na Gestão Imobiliária, objectivo deste artigo.
Uma gestão imobiliária de qualidade é uma exigência crescente para qualquer investidor imobiliário e tudo indica que venha a ser, em Portugal, nos próximos anos, um sector em franco desenvolvimento.
A Gestão Imobiliária é, como acima vimos, conjuntamente com a Promoção, Avaliação e Mediação imobiliárias, um dos serviços estruturantes do sector imobiliário e um elo crucial na cadeia de valor do Imobiliário. De uma gestão imobiliária profissionalizada, muito dependerá a eficiência do mercado imobiliário e, logo, o bom comportamento da economia de um país. Qualquer investimento imobiliário só será sólido quando bem gerido. E só será bem gerido por quem tenha acumulado um sólido know-how em Gestão Imobiliária. Mais do que qualquer outro tipo de conjuntos de activos que concorrem no mercado pela atenção do investidor, uma atitude de “não-gestão” de um activo, ou de uma carteira de activos imobiliários redundará numa rápida e acentuada quebra do seu valor real. Neste sector, como em todos os restantes sectores da economia, tudo muda rapidamente e, a cada momento, as opções possíveis são múltiplas. Para que se possa maximizar a rentabilidade de um determinado activo, ou carteira de activos imobiliários há que ter, permanentemente, presentes não só todas as opções que o mercado a cada momento fornece, como a sua própria tendência evolutiva.

Segmentação da Gestão Imobiliária

Sem grande tradição em Portugal, a gestão imobiliária é, entre nós, um conceito vago. Convém, assim, um primeiro esforço de sistematização tão rigoroso quanto possível, acompanhado de uma conceitualização clara e de uma correspondente nomenclatura que deixe o mínimo espaço possível a uma confusão de planos, ou realidades, que venham a perturbar o claro entendimento desta disciplina imobiliária e dos seus diversos segmentos. O essencial dos conceitos e respectiva sistematização será retirado da experiência norte-americana, com larga tradição nesta área, e a terminologia empregue representará uma tradução, por vezes adaptada, dos termos comummente utilizados nos Estados Unidos.


A Gestão Imobiliária poderá dividir-se em dois segmentos básicos conforme ela se desenvolva, essencialmente, na óptica do investidor ou na óptica do utilizador. Gestão de Imóveis, Gestão de Activos Imobiliários e Gestão de Carteira de Activos Imobiliários, são serviços directa ou indirectamente prestados ao investidor. Gestão de Imobiliário Corporativo (imobiliário afecto a uma actividade empresarial) é um serviço de gestão prestado ao utilizador, ainda que ele possa ser investidor/utilizador. A distinção essencial entre Gestão de Imóveis, Gestão de Activos Imobiliários e Gestão de Carteira de Activos Imobiliários é a de que a primeira é uma gestão táctica, e as restantes duas configuram, em diverso grau de profundidade, uma gestão estratégica.

A gestão imobiliária na óptica do investidor é responsabilidade de uma tríade de gestores: o gestor de carteira imobiliária, o gestor de activos imobiliários e o gestor de imóveis. São estes os principais actores do processo de gestão imobiliária. Embora desempenhem funções que se interrelacionam e, por vezes, se sobrepõem, são todos três pilares essenciais do processo de gestão imobiliária, disciplina que se propõe, como finalidade, a optimização do valor dos activos imobiliários.


Contratada que esteja a gestão de uma carteira de activos imobiliários, é da responsabilidade dessa tríade a libertação do cash flow futuro previsto no estudo de viabilidade que precedeu a aquisição de cada um dos activos, bem como manter a estrutura funcional de forma a garantir a rentabilidade, a longo prazo, do projecto. Para cumprir esta tarefa, os gestores imobiliários haverão de ter sempre presente uma realidade: como em qualquer empresa, são os clientes (os utilizadores finais do imóvel) que criam valor. A estrutura física do imóvel é um mero instrumento para satisfazer os clientes. Dito por outras palavras: um imóvel é um negócio dinâmico, não um objecto estático constituído por betão e tijolos.É do trabalho de equipa da tríade de gestores que depende a criação de valor no âmbito do activo imobiliário. Note-se que, por vezes, dependendo da dimensão da carteira de activos, uma única pessoa poderá realizar as duas, ou mesmo as três funções dessa tríade. Não existem duas carteiras de activos iguais e os papéis relativos de gestor de imóveis, de activos e de carteira poderão contrair-se, ou expandir-se, adequando-se à estrutura da carteira ou às competências dos profissionais encarregas das funções. Mas nem por isso, em qualquer caso, as três funções deixam, como tal, de ser distintas. Deixados estes sintéticos esclarecimentos, passemos à caracterização de cada um dos pilares dessa tríade.

Diogo Pacheco de Amorim
Consultor Imobiliário
Docente

sábado, 24 de fevereiro de 2007

A corrupção e o Imobiliário

Ultimamente muito se tem falado sobre a corrupção no futebol e o processo "apito dourado". Que futebol e corrupção são duas palavras que geralmente "casam" bem, já todos sabemos, e não só pelo que se passa no nosso País, mas temos, também, vários exemplos por esse mundo fora, e em países mais desenvolvidos que o nosso. Claramente o futebol é um meio que movimenta muitos milhões e a tentação é muito grande.


O que se tem estado a assistir nas últimas semanas na Câmara de Lisboa, além de vergonhoso, vem lembrar-nos que o sector imobiliário é um dos sectores onde existe mais corrupção. Voltando ao exemplo da Câmara de Lisboa, o que está em causa são tudo negócios imobiliários, dentro da Câmara, mas também na EPUL e Gebalis que são, respectivamente, a empresa responsável pelo desenvolvimento urbanístico, e pela gestão dos bairros municipais.


Aqui mais uma vez também não inventámos nada, uma vez que lá fora se assistem a situações idênticas, sendo o caso de Maiorca, em Espanha, um bom exemplo, onde políticos, grandes construtoras, promotoras imobiliárias, e familiares de políticos fazem parte de uma extensa e complexa teia, que tem feito as delicias dos leitores de revistas cor de rosa, passatempo favorito de nuestros hermanos.


Mais uma vez a ocasião, e sobretudo a dimensão dos negócios, fazem o ladrão.


Se passarmos de uma observação macro, para micro, e verificarmos o que se passa nos condomínios sempre que estão envolvidas obras, orçamentos, melhorias, ou seja investimentos de vulto, verificamos que as coisas não são muito diferentes, a não ser na dimensão.


O ser humano é fraco, e todos nós temos a secreta vontade, e se calhar até necessidade, de enriquecimento rápido, seja a jogar no Euromilhões, seja a participar em negócios que de um dia para o outro podem melhorar substancialmente a nossa vida, ou até mudá-la radicalmente.


De qualquer forma é bom que este tipo de situações comecem a ser denunciadas e exterminadas, ainda por cima quando se trata de dinheiros públicos, que tanto nos custa a ganhar a todos nós. De qualquer forma tenho a impressão que se começarem a investigar todas as Câmaras, Juntas, e outras instituições e organismos públicos, existirá matéria para muitos e muitos anos. Como sei isso ?

É fácil, assim de repente pense lá o estimado leitor se não se lembra de algum caso que seja do seu conhecimento, assim, digamos, "menos legal".



Nuno Funico

quinta-feira, 1 de fevereiro de 2007

segunda-feira, 29 de janeiro de 2007

Revista Gestão Imobiliária - Um novo conceito de comunicação no sector

Este blog pretende ser uma extensão da revista Gestão Imobiliária. Não queremos ter apenas leitores, queremos ter utilizadores e colaboradores neste projecto editorial que pretende preencher uma lacuna no mercado, e que pretende ao mesmo tempo inovar.

Desde já o queremos convidar a participar neste projecto, e pedimos-lhe que aguarde apenas um pouco mais, pois a revista está quase nas bancas.

Entretanto gostariamos de saber quais as suas expectativas para este projecto e que temas gostaria de ver debatidos.


Nuno Funico