domingo, 8 de Julho de 2007

Gestão Imobiliária (I)

A Gestão Imobiliária representa, cada vez mais, uma função essencial para o bom desempenho de qualquer mercado imobiliário, pelo que importa um conhecimento razoável da sua estrutura e segmentação.Um dos sub-segmentos da Gestão Imobiliária mais conhecidos em Portugal é o da Gestão de Condomínios. Contudo, parte substancial dos gestores de condomínios não estabelecem ligação entre esta sub-área e a área mais vasta da Gestão Imobiliária. Ora, é fundamental, para uma compreensão profunda do seu papel e das suas exigências, saber integrar gestão de condomínios com Gestão Imobiliária, de forma a poder prestar, aos seus clientes, o melhor serviço possível. Num mercado dia a dia mais competitivo, o gestor de condomínios que possua uma perspectiva mais alargada da Gestão Imobiliária ganhará substanciais vantagens competitivas em relação aos seus concorrentes.
Assim sendo, este será o primeiro de uma série de artigos sobre Gestão Imobiliária, a sair nos próximos números desta revista.

Mais de metade da poupança mundial encontra-se aplicada em activos imobiliários. Basta isto para que possamos ter uma noção da importância do mercado imobiliário e do quanto ele pesa no conjunto da economia global. E, assim sendo, da responsabilidade que pesa sobre todos aqueles que, de uma ou de outra forma, pela sua profissão ou âmbito de negócio, mais directamente se relacionam com este mercado. E quem são eles? Vejamos.
No mercado imobiliário, como em qualquer outro mercado, transaccionam-se bens e serviços. Neste caso, bens e serviços imobiliários. Os bens transaccionados são, entre muitos outros e a título de exemplo, residências, terrenos agrícolas, parques de estacionamento, escritórios, armazéns....


Quanto aos serviços transaccionados, eles são, essencialmente, os seguintes: Promoção Imobiliária, Avaliação Imobiliária, Mediação Imobiliária e Gestão Imobiliária. E a quem são prestados estes serviços? Ao Investidor imobiliário, que é o verdadeiro motor do mercado imobiliário, presença permanente neste mercado, ora na posição de comprador, aparecendo pelo lado da Procura, ora na de vendedor, surgindo pelo lado da Oferta. Vejamos, muito resumidamente, a que actividade corresponde cada um destes serviços.

a. Promoção Imobiliária. Caracteriza-se pela contínua reconfiguração do ambiente imobiliário para que seja dada resposta às necessidades da sociedade. Define-se como uma ideia que devém realidade quando os utilizadores – arrendatários ou investidores/utilizadores – adquirem e usam o espaço realizado pela equipa de promoção. Solo, capital, trabalho, gestão e capacidade empresarial são os factores de produção necessários para transformar essa ideia em realidade. Estas caracterização e definição, da responsabilidade do Urban Land Institute, uma associação de referência no panorama imobiliário norte-americano, reduzem às suas linhas essenciais um processo complexo, a cargo de um dos serviços fulcrais presentes no mercado imobiliário e um dos principais responsáveis pela criação (ou destruição) de valor na cadeia do Imobiliário.

b. Avaliação Imobiliária. Consiste numa determinação analítica e sistemática de todos os factos e circunstâncias relacionadas com um imóvel, suportada em princípios claros, utilizando critérios bem definidos e baseada numa inspecção física da mesma e que resultará numa opinião de valor. A Avaliação Imobiliária torna-se necessária sempre que uma decisão tem que ser tomada para a resolução de um problema, e uma estimativa de valor se toma incontornável como mecanismo de apoio a essa tomada de decisão do investidor imobiliário. A avaliação imobiliária funciona como a balança do sector imobiliário. É crucial para garantir a transparência e verdade dos activos imobiliários, condição sine qua non para a titularização desses activos, logo para a melhoria da qualidade do investimento, com a consequente indução de estabilidade do mercado imobiliário. É, igualmente, um instrumento essencial para estudos de viabilidade imobiliária. Não menos relevante, a sua função de benchmarking, para avaliar da qualidade da gestão dos activos imobiliários.

c. Mediação Imobiliária. Consiste, reduzida à sua dimensão essencial, na recolha, tratamento e armazenamento dinâmico de informação sobre os activos imobiliários existentes no mercado e passíveis de serem transaccionados. O mediador transacciona informação, que é o seu principal activo. A formação é essencial à capacidade de recolher, triar e tratar a informação, distinguindo a informação táctica da estratégica e estas duas da informação irrelevante que é, de longe, a fatia mais larga da informação que circula no mercado. A esta função central, poderá, e deverá, ser acrescida a da prestação de consultoria ao cliente, o investidor ou utilizador final, apareça ele na posição de comprador ou de vendedor. Esta função complementar de consultoria exige, para o seu cabal desempenho, uma boa preparação nas restantes disciplinas imobiliárias.
Espera-se da mediação imobiliária que seja desempenhada no respeito rigoroso pela Lei e por um código de ética exigente. O que distingue o bom do mau mediador é, por esta ordem, a qualidade da informação, a preparação para prestar consultoria, a capacidade para definir o seu segmento de mercado, o comportamento deontológico e o rigor do serviço prestado. A mediação imobiliária é uma peça essencial ao bom funcionamento do mercado imobiliário, uma vez que dela depende a possibilidade de serem ultrapassadas características negativas do mercado imobiliário, nomeadamente a sua fixidez, heterogeneidade, opacidade, hermetismo, dispersão e fragmentação.

d. Gestão Imobiliária. Como tal se entende o controlo, por conta própria ou por conta de um proprietário, um conjunto de proprietários ou de um utilizador, no todo ou em parte, levada a cabo de forma integrada ou não, de um imóvel, ou de uma carteira de imóveis, em que todas as decisões tomadas pelo gestor têm em vista a maximização da utilidade/rentabilidade, no estrito cumprimento dos objectivos previamente contratados com o proprietário, o conjunto de proprietários ou utilizador. Ao gestor imobiliário, cabe o papel de optimizar a rentabilidade de um imóvel, ou de uma carteira de imóveis, de forma pró-activa e dinâmica.

Relevância da Gestão Imobiliária

Centremo-nos, agora, na Gestão Imobiliária, objectivo deste artigo.
Uma gestão imobiliária de qualidade é uma exigência crescente para qualquer investidor imobiliário e tudo indica que venha a ser, em Portugal, nos próximos anos, um sector em franco desenvolvimento.
A Gestão Imobiliária é, como acima vimos, conjuntamente com a Promoção, Avaliação e Mediação imobiliárias, um dos serviços estruturantes do sector imobiliário e um elo crucial na cadeia de valor do Imobiliário. De uma gestão imobiliária profissionalizada, muito dependerá a eficiência do mercado imobiliário e, logo, o bom comportamento da economia de um país. Qualquer investimento imobiliário só será sólido quando bem gerido. E só será bem gerido por quem tenha acumulado um sólido know-how em Gestão Imobiliária. Mais do que qualquer outro tipo de conjuntos de activos que concorrem no mercado pela atenção do investidor, uma atitude de “não-gestão” de um activo, ou de uma carteira de activos imobiliários redundará numa rápida e acentuada quebra do seu valor real. Neste sector, como em todos os restantes sectores da economia, tudo muda rapidamente e, a cada momento, as opções possíveis são múltiplas. Para que se possa maximizar a rentabilidade de um determinado activo, ou carteira de activos imobiliários há que ter, permanentemente, presentes não só todas as opções que o mercado a cada momento fornece, como a sua própria tendência evolutiva.

Segmentação da Gestão Imobiliária

Sem grande tradição em Portugal, a gestão imobiliária é, entre nós, um conceito vago. Convém, assim, um primeiro esforço de sistematização tão rigoroso quanto possível, acompanhado de uma conceitualização clara e de uma correspondente nomenclatura que deixe o mínimo espaço possível a uma confusão de planos, ou realidades, que venham a perturbar o claro entendimento desta disciplina imobiliária e dos seus diversos segmentos. O essencial dos conceitos e respectiva sistematização será retirado da experiência norte-americana, com larga tradição nesta área, e a terminologia empregue representará uma tradução, por vezes adaptada, dos termos comummente utilizados nos Estados Unidos.


A Gestão Imobiliária poderá dividir-se em dois segmentos básicos conforme ela se desenvolva, essencialmente, na óptica do investidor ou na óptica do utilizador. Gestão de Imóveis, Gestão de Activos Imobiliários e Gestão de Carteira de Activos Imobiliários, são serviços directa ou indirectamente prestados ao investidor. Gestão de Imobiliário Corporativo (imobiliário afecto a uma actividade empresarial) é um serviço de gestão prestado ao utilizador, ainda que ele possa ser investidor/utilizador. A distinção essencial entre Gestão de Imóveis, Gestão de Activos Imobiliários e Gestão de Carteira de Activos Imobiliários é a de que a primeira é uma gestão táctica, e as restantes duas configuram, em diverso grau de profundidade, uma gestão estratégica.

A gestão imobiliária na óptica do investidor é responsabilidade de uma tríade de gestores: o gestor de carteira imobiliária, o gestor de activos imobiliários e o gestor de imóveis. São estes os principais actores do processo de gestão imobiliária. Embora desempenhem funções que se interrelacionam e, por vezes, se sobrepõem, são todos três pilares essenciais do processo de gestão imobiliária, disciplina que se propõe, como finalidade, a optimização do valor dos activos imobiliários.


Contratada que esteja a gestão de uma carteira de activos imobiliários, é da responsabilidade dessa tríade a libertação do cash flow futuro previsto no estudo de viabilidade que precedeu a aquisição de cada um dos activos, bem como manter a estrutura funcional de forma a garantir a rentabilidade, a longo prazo, do projecto. Para cumprir esta tarefa, os gestores imobiliários haverão de ter sempre presente uma realidade: como em qualquer empresa, são os clientes (os utilizadores finais do imóvel) que criam valor. A estrutura física do imóvel é um mero instrumento para satisfazer os clientes. Dito por outras palavras: um imóvel é um negócio dinâmico, não um objecto estático constituído por betão e tijolos.É do trabalho de equipa da tríade de gestores que depende a criação de valor no âmbito do activo imobiliário. Note-se que, por vezes, dependendo da dimensão da carteira de activos, uma única pessoa poderá realizar as duas, ou mesmo as três funções dessa tríade. Não existem duas carteiras de activos iguais e os papéis relativos de gestor de imóveis, de activos e de carteira poderão contrair-se, ou expandir-se, adequando-se à estrutura da carteira ou às competências dos profissionais encarregas das funções. Mas nem por isso, em qualquer caso, as três funções deixam, como tal, de ser distintas. Deixados estes sintéticos esclarecimentos, passemos à caracterização de cada um dos pilares dessa tríade.

Diogo Pacheco de Amorim
Consultor Imobiliário
Docente

3 comentários:

Antonio disse...

Sobre a segmentação no mercado imobiliário:

Uma empresa do Porto (Portugal) encontrou uma forma muito simples e quanto a mim genial de segmentar um determinado mercado. Usou para isso vários mini sites específicos, sendo o critério a tipologia, ou noutros casos, a natureza do negócio…. vejam em:

Cada site consegue uma indexação excelente nos motores de busca para as palavras-chave relevantes no seu segmento.


Por tipo de produto:
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http://www.t4noporto.com

Por zona:
http://www.centrohistoricodoporto.com

Por zona / tipo de imóvel:
http://www.moradiasnoporto.com
http://www.moradiasemgaia.com

Por tipo de negócio
http://www.arrendamentosnoporto.com

Afinal uma forma simples e genial de aplicar um conceito de marketing no imobiliário - A segmentação.

Casas disse...

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Visite em http://xcasas.oportunidadesunicas.com ou simplesmente http://www.xcasas.com

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